不動産売買後の確定申告で失敗しない方法を不動産のプロが紹介

「不動産売却をしようと思っているけど、確定申告って必要なの…？」
「不動産売買をした後の確定申告の仕方が分からない…」

不動産に関わる仕事や税金について詳しい人でないと不動産売買後の確定申告って分からないことだらけですよね。所得税が多くなって税金をたくさん納めなきゃいけないのかと心配になることもあるでしょう。

本記事では不動産売買における確定申告について詳しく解説していきます。

マイホームを売却する場合や相続した家を売却する場合、住んでいないけど所有している不動産の場合などで控除のされ方が変わりますので、損をしないためにしっかり自分の状況をしっかり把握して読んでみてください。

不動産売買後の確定申告で抑えておくポイント

不動産売却をしたら必ずしも確定申告をしなければならないと思いがちですが、じつは不動産売却をしても確定申告が不要なケースもあるんです。

そこでまずは不動産売買をした際に確定申告が必要なケースと不要なケースについて解説していきます。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要なのは、「不動産売却をした際に譲渡所得がプラスであった場合」です。譲渡所得とは簡単にいうと売却したときに得た代金から購入したときの金額と諸費用を差し引いたものです。

譲渡所得＝売却代金ー購入費用ー諸費用

この諸費用とは譲渡した際にかかる費用のことを指します。譲渡した際にかかる費用に関しては後で詳しく解説しますが、不動産会社に仲介を依頼した際の仲介手数料や土地を売るために建物を取り壊した費用なども含まれます。（譲渡費用に該当するものに関してくわしくはコチラ）

土地柄的に不動産の価値が高騰した場合や経済情勢によって物価が高騰した場合などは譲渡所得がプラスになることがあるので、もしプラスになるようでしたら確定申告をして所得に応じた譲渡所得税を納めましょう。

確定申告が不必要なケース

上述したように確定申告が必要なのは譲渡所得がプラスのときであるため、譲渡所得がマイナスであれば確定申告は不要です。

ただ、譲渡所得がマイナスで確定申告が不要な場合であってもマイホームの買換えで売却した際は確定申告することをおすすめします。
個人の方が居住用不動産を売却した場合は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例を利用し、税金を抑え還付を受けることができる可能性があるためです。

居住用財産の軽減税率の特例

居住用財産の軽減税率とは、わかりやすくいうとマイホームを売却した際に譲渡所得税を少なくすることができる特例です。前提として、譲渡所得がプラスでありマイホームを売却する人向けです。

特例を適用することができれば、本来の譲渡所得税は20.315%のところを14.21%まで抑えることができます。たとえば譲渡所得が1000万円あった場合、税金が本来約200万円であるところを約142万円まで抑えることができるということです。

ただし、この居住用財産の軽減税率の特例が適用されるためには多くの条件を満たす必要があります。

条件

• 譲渡した年の1月1日の時点で不動産の所有期間が10年以上経っている
• 親族のような身近な関係でない人へ売却する
• 居住しなくなって（空き家になって）から3年後の12月31日までに売却する
• 家を解体し、空き家にした場合は1年以内に譲渡契約を締結する
• 家を解体し更地にした場合は譲渡契約の締結日まで賃貸として他人に土地を貸していない
• 3,000万円の特別控除以外の特例を使っていない
• 過去3年間に軽減税率の特例を使っていないこと
• 軽減税率が適用されるのは6000万円以下の部分のみ

この条件だけでも頭がパンクしそうですが、また少しややこしいのが「居住期間」ではなく「所有期間」が10年経っていれば特例を利用できるというところです。

例をあげると”相続してから3年間は空き家であったが相続した家に引っ越し、8年住んでから売却”というような感じですね。この場合、居住期間は8年ですが所有期間は11年経っているので軽減税率の対象になります。

そして、軽減税率は譲渡所得のうち6000万円以下の部分にのみ適用されます。つまり、たとえば譲渡所得が1億円であれば、そのうち6000万円分は14.21%の譲渡所得税ですが4000万円分は20.315%の通常の譲渡所得税が課税されるということを覚えておきましょう。

居住用財産の3,000万円控除

居住用財産の3000万円控除とは、簡単にいえばマイホームの売却であれば譲渡所得を3000万円まで控除できるという制度です。

ただし、本来の譲渡所得が2000万円だとしたら控除できるのは2000万円となります。要は、3000万円までの譲渡所得であればその所得をゼロにできるという制度です。

• 親族のような身近な関係でない人へ売却する
• 居住しなくなって（空き家になって）から3年後の12月31日までに売却する

• 家を解体し、空き家にした場合は1年以内に譲渡契約を締結する
• 家を解体し更地にした場合は譲渡契約の締結日まで賃貸として他人に土地を貸していない
• 相続した空き家の場合は売却価格が１億円以下であること
• 過去3年間に居住用財産の3,000万円特別控除の制度を使っていないこと

所有期間に縛りがなく基本的にマイホームを売却する際はこの制度が使えますので、もしマイホームを売却するというときは3000万円までは譲渡所得が控除されるということを覚えておきましょう。

確定申告で失敗しないための譲渡所得の計算方法

ここまで譲渡所得を軽減するための制度や特例について解説してきました。ここからは実際に確定申告で失敗しないための譲渡所得の計算方法についてわかりやすく紹介していきます。

売却するのが居住用の不動産の場合と居住用ではない不動産の場合で計算方法が変わってくるので要チェックです。

個人の方が居住用不動産を売却した場合

居住用不動産を売却した場合は、ここまで紹介してきた内容通りの計算方法になります。

基本：譲渡所得＝売却代金ー購入費用ー諸費用ー（3000万円までの控除）

3000万円までの控除を受けられるかどうかは上述した「居住用財産の3,000万円控除」に当てはまるかどうかを確認してください。

3000万円までの控除がされても、なお譲渡所得がプラスになるようでしたら、「居住用財産の軽減税率の特例」が適用されそうかどうか確認しましょう。

譲渡所得税に関しては基本が「20.315%」で、軽減税率が適用されれば譲渡所得の6000万円までは「14.21%」です。軽減税率に関しても分かりやすくするため例をあげて説明すると、

• 譲渡所得が8000万円の場合

基本：8000万円×0.2315=約1700万円
軽減税率適用の場合：6000万円×0.1421+2000万円×0.2315=約1280万円

個人の方が居住用不動産以外を売却した場合

居住用不動産以外を売却した場合に関しても、3000万円の控除がないだけであって基本的に譲渡所得の計算方法は同じです。

譲渡所得＝売却代金ー購入費用ー諸費用

居住用不動産を売却した場合と変わってくるのが税率です。居住用以外の一般の不動産を売却した場合は以下のような税率になります。

所有期間	譲渡所得税
長期保有（5年以上）	20.315%
短期保有（5年以下）	39.63%
優良宅地等の造成のため （5年以上、2000万円以下部分）	14.21%

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていた場合は「長期保有」となり、該当しなければ「短期保有」です。

優良宅地等の造成とは、個人が土地を譲渡したあとに宅地造成が行われる際、知事（特別区は区長）により認定内容に適合する宅地造成が行われたと証明することを指します。簡単にいうと、譲渡した不動産が優良な土地だと認められたら譲渡所得税が軽減するという制度です。

ちなみにこの制度を受けるためには最低でも以下の条件をみたしていなければなりません。詳しくは「いえうるん」までお問い合わせください。

• 都市計画区域内にある
• 面積が500平米以上
• 所有期間が５年を超える土地

取得費と譲渡費用で抑えておくポイント

「税金の計算方法はわかったけど実際の取得費や譲渡費用がイマイチわからん…」
きっとこう感じている方も多いはず…

相続をした場合の取得費であったり、そもそも取得費が不明な場合など、どうなるのか気になりますよね。

ここからは取得費と譲渡費用に関して抑えておくべきポイントを紹介します。

まず、相続や贈与により取得した不動産については、被相続人又は贈与者が購入したときの金額が取得費になります。なので、不動産を贈与された際は必ず取得費がいくらだったのか確認しましょう。

つぎに、取得費が不明である場合や取得費が譲渡価格の5%にも満たない場合は、譲渡価格の5％を取得費とすることができます。この措置により少しでも譲渡所得税を軽減することができます。

譲渡費用に該当するもの

譲渡費用は譲渡所得の計算式の「諸費用」にあたる部分です。

譲渡所得＝売却代金ー購入費用ー諸費用

以下の項目にあるような様々な費用を譲渡費用として控除できるため、しっかりチェックしておきましょう。

• 仲介手数料、測量費及び分筆費用、譲渡契約書に貼付した印紙代
• 土地の譲渡のために、建物を取壊した場合の取り壊し費用や除却損失
• 貸家を譲渡するために、借家人に支払った立ち退き料
• 借地権を譲渡するために地主に支払った名義書換料
• 既に譲渡契約を締結している資産を更に有利な条件で譲渡するために支払った違約金

気をつけたいのは、資産の維持管理のための費用は含まれないというところです。たとえば修繕費、固定資産税、居住用家屋を譲渡した場合の転居先への引越費用などは、譲渡費用に該当しません。

まとめ

今回は不動産売買後の確定申告で失敗しない方法について解説してきました。不動産といえば価格が高額でたくさんの税金がかかると思いがちですが、様々な控除の特例や制度があり実際は税金が発生しない場合もあるんです。

譲渡所得がプラスになりそうであれば、少しでも所得を減らせるよう取得費や譲渡費用などもしっかりチェックしましょう。