家の売却にかかる税金一覧 | 節税できる方法も紹介

「家を売ったときの税金っていくらなの?」
「そもそも家を売るときに税金って発生するの?」
「不動産売却時の税金について知りたい!」

家をはじめ、土地など不動産売却をしたときは様々な税金が発生します。

売却時に発生する「(譲渡)所得税」をはじめ、手続きを進める際に必要な「消費税」「印紙税」「登録免許税」等です。

不動産売却において、税金の知識がないと数百万円もの損をしてしまう可能性があります。

本記事は、家を売却したときに発生する税金について詳しく解説します。

不動産売却で損をしたくない方は最後までチェックしましょう。

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    記事の監修者

    株式会社サプライズコンシェルジュ代表取締役 沖祐生

    株式会社サプライズコンシェルジュ 代表取締役

    沖 祐生

    不動産売買仲介・不動産買取歴10年以上
    大手不動産会社で売買仲介営業(不動産売買取引100件以上)→不動産テック上場企業の名古屋支社立ち上げ・不動産屋約200社のCS担当→不動産売却マッチングサービス「いえうるん」リリース

    資格宅地建物取引士

    事業許認可宅地建物取引業 愛知県知事(1)第24918号

    記事の監修者(顧問弁護士)

    星ヶ丘法律事務 宮城佳典

    星ヶ丘法律事務所顧問弁護士

    宮城 佳典

    ■プロフィール
    平成16年北海道大学法学部卒業 平成20年名古屋大学法科大学院卒業 平成24年弁護士登録 名古屋市内の法律事務所で勤務 平成31年星ヶ丘法律事務所開設

    資格弁護士

    家の売却で発生する税金一覧

    不動産売却で発生する主な税金は以下の通りです。

    • 消費税
    • 印紙税
    • 登録免許税
    • 譲渡所得税

    各消費税について紹介します。

    消費税

    基本的に、不動産売却では建物の価格には消費税が発生し、土地の価格には消費税が発生しません。

    ただし、個人がマイホームを売却した際は、建物にも消費税は発生しないとされています。

    原則として、不動産売却で消費税が発生する場面は以下の通りです。

    • 法人として不動産売却を行ったとき
    • 個人でマイホーム以外(投資用マンションなど)の不動産売却を行ったとき
    • 不動産売却をするために利用したサービスに対して

    不動産売却のために利用したサービスとは「不動産会社に依頼した仲介」や「司法書士に依頼した登記移転」などです。

    消費税は「国内で事業者が事業として対価を得て行う取引」に対して発生するため、仲介手数料や司法書士への手数料には消費税が課税されます。

    印紙税

    印紙税とは、不動産売買契約書や領収書などの課税文書を作成した際に、印紙税法に基づいてその文書に課税される税金のことです。

    不動産売買契約をする時に印紙を貼り付け、その場で消印することで、印紙税を収めたことになります。

    課税文書の種類によって印紙税の金額は異なりますが、不動産売買契約書の場合は、以下の金額の印紙税を収めなければなりません。

    売買契約書の記載金額 印紙税(本則) 印紙税(軽減税率)
    100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
    500万円を超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
    1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
    5,000万円を超え1億円以下 60000円 30,000円
    1億円を超え5億円以下 100,000円 60,000円
    5億円を超え10億円以下 200,000円 160,000円

    ※軽減税率の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成されるものになります。

    不動産売買契約を電子化で行った場合(PDFファイルでのやりとりなど)は、文書を作成したことにならないため、非課税となり印紙を貼る必要がありません。

    特に高額の不動産売買をするときは、節税対策となるので覚えておきましょう。

    登録免許税

    原則として、住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されているため、そのまま買主に引き渡すことはできません。

    売買契約が完了したら、登録免許税を支払って抵当権を抹消する必要があります。

    抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1つの不動産につき1,000円と定められています。

    マイホームの売却であれば、土地と建物がそれぞれ1つの不動産としてみなされるため、登録免許税は2,000円です。

    譲渡所得税

    不動産を売却して利益が出た場合、所得に対して「所得税」と「住民税」が発生します。

    売却に利益が出た場合の住民税と所得税をまとめたものを総称して「譲渡所得税」と呼びます。


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    家の売却前におさえるべき譲渡所得税

    不動産売却において、自分の手元に残る金額にもっとも影響するのが譲渡所得税です。不動産の売却価格がそのまま譲渡所得という訳ではありません。

    以下では、譲渡所得税の計算方法とその税率について紹介します。

    計算方法

    譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

    譲渡所得税=(売却代金-取得費-譲渡費用-控除)× 税率

    • 売却代金:不動産を売却した価格
    • 取得費:不動産を購入した価格、また購入時の登録免許税や測量費など
    • 譲渡費用:不動産売却時の仲介手数料、また売却時の売主が負担した印紙税など
    • 控除:不動産売却時に適用される特例など
    • 税率:14.21%〜39.63%(不動産の所有期間によって異なる)

    具体例)取得費3,000万円の不動産を3年間所有し5,000万円で売却、譲渡費用200万円、控除無しの場合

    譲渡所得税=(5,000万円ー3,000万円ー200万円ー0円)×39.63%=約713万円

    具体例は売却価格を高めにし、控除も0円にしたため、譲渡所得税が700万円になりました。

    しかし、基本的に家は築年数と共に価値が下がります。マイホームの売却であれば、譲渡所得は購入時の価格を差し引くため、利益としてプラスにならないケースが多くあります。

    また、後ほど詳細に解説しますが、不動産売却時には3,000万円まで控除できる特例などもあります。

    税率は家の所有期間で異なる

    譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間によって異なります。税率は以下の通りです。

    所有期間 譲渡所得税
    長期保有(5年以上) 20.315%
    短期保有(5年以下) 39.63%
    優良宅地等の造成のための売却
    (所有期間5年以上、2,000万円以下部分)
    14.21%

    譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていた場合は「長期保有」となり、該当しなければ「短期保有」です。

    優良宅地等の造成のための売却とは、個人が土地を譲渡したあとに宅地造成が行われる際、知事(特別区は区長)により認定内容に適合する宅地造成が行われたと証明されたときの売却です。

    一言で言えば、譲渡した不動産が優良な土地だと認められると、譲渡所得税が軽減される制度です。

    上記制度で軽減される税率は、譲渡所得の2,000万円までは14.21%となり、残りは20.315%となります。

    例)3,000万円の譲渡所得税(優良宅地等の造成とみなされた場合)

    (2,000万円×14.21%)+(1,000万円×20.315%)=約487万円

    家の売却前に知っておくべき3つの税控除

    譲渡所得税を抑えるためには、不動産売却時に使える控除を知っておきましょう。

    特に以下3つの控除はよく使われるため、これから家を売却する方は要チェックです。

    • 3,000万円特別控除
    • 住宅ローン控除
    • 所有期間による軽減税率

    それぞれの税控除について解説します。

    3,000万円特別控除

    3,000万円特別控除とは、居住用財産(マイホーム)の売却であれば、譲渡所得税を3,000万円まで控除できる制度です。

    「3,000万円まで」のため、3,000万円以上の部分には税が発生します。また、3,000万円以内の所得を0円以下にして還付を受けることはできません。

    3,000万円特別控除を利用するために、以下の条件を満たしている必要があります。

    • 親族以外の身近な関係ではない人へ売却する
    • 居住しなくなってから3年後の12月31日までに売却する
    • 家を解体し空き家にした場合は1年以内に譲渡契約を締結する
    • 家を解体し更地にした場合は譲渡契約の締結日まで賃貸として他人に土地を貸していない
    • 相続した空き家の場合は売却価格が1億円以下であること
    • 過去3年間に居住用財産の3,,000万円特別控除の制度を使っていない

    基本的にマイホームを売却する際は3,000万円特別控除が使えます。

    マイホームを売却するときは、3,000万円までは譲渡所得が控除されることを覚えておきましょう。

    住宅ローン控除

    「住宅ローン控除」は、家を新築もしくは増改築等したときに使える控除です。

    正確に言えば新築にした場合は「住宅借入金等特別控除」、増改築をした場合は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」を受けられます。

    • 住宅借入金等特別控除:新築もしくは増改築に住宅ローンを利用した場合、毎年最大20万円〜40万円(居住した年月日により最大値が変動)までを10年間控除できる制度
    • 特定増改築等住宅借入金等特別控除:一定のバリアフリー改修工事又は一定の省エネ改修工事を含む増改築等を行った場合、毎年最大12万円までを上限200万円or1,000万円まで控除できる制度

    住宅ローン控除は先ほど紹介した3,000万円特別控除とは併用できません。

    住宅ローン控除では最大1,000万円までの控除となるため、譲渡所得が1,000万円を超えていれば、基本的に3,000万円特別控除を使うのがおすすめです。

    また、住宅ローン控除は控除される額や適用されるための条件が細かく定められているため、利用前には税理士や不動産の専門知識がある方に相談しましょう。

    いえうるんでは住宅ローン控除についての相談も無料でお受けしておりますので、ご不明点がございましたら、LINEからお問い合わせください。


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    所有期間による軽減税率

    所有期間による軽減税率とは、10年以上所有している不動産であれば本来の長期保有(5年以上)譲渡所得税20.315%のところを14.21%まで抑えられる制度です。

    ただし、この居住用財産の軽減税率が適用されるためには、多くの条件を満たす必要があります。

    • 譲渡した年の1月1日の時点で不動産の所有期間が10年以上経っている
    • 親族のような身近な関係でない人へ売却する
    • 居住しなくなってから3年後の12月31日までに売却する
    • 家を解体し空き家にした場合は1年以内に譲渡契約を締結する
    • 家を解体し更地にした場合は譲渡契約の締結日まで賃貸として他人に土地を貸していない
    • 3,,000万円の特別控除以外の特例を使っていない
    • 過去3年間に軽減税率の特例を使っていないこと
    • 軽減税率が適用されるのは6,000万円以下の部分のみ

    注意点として、軽減税率は譲渡所得のうち6,000万円以下の部分にのみ適用されます。

    例えば、譲渡所得が1億円であれば、そのうち6,000万円分は14.21%の税率となり、残りの4,000万円分は20.315%の税率が課税されます。

    また、住宅ローン控除と同様に3,000万円特別控除とは併用できません。

    家を売却して損したときの税金の特例

    家を売却して損をした場合(控除せずに譲渡所得がマイナスになった場合)、「損益通算」ができます。

    損益通算とは、売却した年に課税される所得税や住民税を損した分だけ減らせる特例です。

    さらに、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きい場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける特例「譲渡損失の繰越控除」を利用できる可能性があります。

    繰越控除は売却した年と合わせて最長4年間まで繰越できます。

    具体例)毎年給与600万円、所得400万円の人が不動産売却して1,500万円の譲渡損失をした場合の繰越控除

    • 売却した年:所得400万円ー譲渡損失1,500万円→所得税、住民税の課税を0に(繰越額1,100万円)
    • 翌年:所得400万円ー繰越額1,100万円→所得税、住民税の課税を0に(繰越額700万円)
    • 翌々年:所得400万円ー繰越額700万円→所得税、住民税の課税を0に(繰越額300万円)
    • 4年目:所得400万円ー繰越額300万円→この年の所得を100万円として課税

    会社勤めの場合、所得税や住民税は給与から差し引かれることがほとんどでしょう。

    給与から差し引かれる場合は、確定申告をすることで払った分の住民税や所得税が還付されます。

    ただし、この「譲渡損失の繰越控除」の特例が適用される場合は、以下の条件下になります。

    • 所有期間が5年を超えた家の売却
    • 敷地面積500平方メートルを超える部分の損失額は繰越控除の対象とはならない
    • 所得が3,000万円以上ある年は繰越控除できない
    • 買い換えの場合は以下の条件下であること
    • 譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を取得すること
    • 新居を取得した年の翌年12月31日までに入居する、もしくは入居見込みであること
    • 家屋の床面積が50平方メートル以上であること
    • 10年以上の住宅ローンを借りて取得すること
    • 買い換えない場合は売却の前日に売却住宅に住宅ローン残高があること
    • 買い換えない場合は住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が損益通算の限度額
    • 「3,000万円特別控除」及び「所有期間による軽減税率」と併用不可(住宅ローン控除と併用は可)

    相続した親の家を売却するときの税金

    相続した家を売却するときでも、譲渡所得税の計算方法は変わりません。

    取得費に関しては、親などの被相続人が家を購入したときの取得費で計算します。

    取得費がわからないときは、売却価格の5%を取得費として計算することになるため、相続時は取得費を確認しておきましょう。

    また、相続した家を売却する際は、相続税も取得費に加算できます。

    相続した家を売却する場合においても、相続人が居住しているのであれば、マイホームの売却になるため基本的には今回紹介した特例が適用可能です。

    また、居住しなくても相続してから3年後の12月31日までの売却であれば「相続空き家の3,000万円特別控除」という特例が適用できる可能性があります。

    家を売却したら確定申告が必要

    不動産売却をして譲渡所得が発生したら確定申告が必要です。

    3,000万円の特別控除などの特例を利用して譲渡所得税がゼロになるとしても、そもそも特例を利用するためには確定申告をしなくてはなりません。

    確定申告は毎年2月16日〜3月15日に行います。

    税務署に出向かずとも、国税庁のホームページの「確定申告書作成コーナー」から書類を作成すれば、簡単に納税額が算出できます。

    不動産売却の確定申告をする場合は「家の売却後に必要な確定申告書類の書き方・手順を専門家が徹底解説」の記事もぜひご覧ください。

    家の売却後に必要な確定申告書類の書き方・手順を専門家が徹底解説

    まとめ:家の売却前には税金や節税方法を理解しておきましょう

    売却時には「消費税」「印紙税」「登録免許税」など様々な税が発生しますが、その税は基本的に全て譲渡所得税の計算時に経費として載せることができます。

    税金を少しでも減らすためには「3,000万円の特別控除」「住宅ローン控除」「所有期間による軽減税率」など控除できる特例・制度について知っておくことが大切です。

    これから不動産売却をしようと思っている方で税金や控除についてお悩みがあれば、ぜひ一度いえうるんへご相談ください。


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