家の売却はオーバーローンだとできない?調べ方や対処法を解説

「自宅を売却しなきゃいけないけど、オーバーローンだと売却できないってほんと?」
「そもそもオーバーローンってなに?」

結論からお伝えするとオーバーローンの場合、「家の売却は一応できるが、通常の売却ではできない」です。

オーバーローンの家を売却することは容易ではありません。

本記事では、「オーバーローンとは」、「オーバーローンの家でも売却する方法」についても紹介します。

現在住宅ローンの支払いでお困りの方は最後までお読みください。

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記事の監修者

株式会社サプライズコンシェルジュ代表取締役 沖祐生

株式会社サプライズコンシェルジュ 代表取締役

沖 祐生

不動産売買仲介・不動産買取歴10年以上
大手不動産会社で売買仲介営業(不動産売買取引100件以上)→不動産テック上場企業の名古屋支社立ち上げ・不動産屋約200社のCS担当→不動産売却マッチングサービス「いえうるん」リリース

資格宅地建物取引士

事業許認可宅地建物取引業 愛知県知事(1)第24918号

記事の監修者(顧問弁護士)

星ヶ丘法律事務 宮城佳典

星ヶ丘法律事務所顧問弁護士

宮城 佳典

■プロフィール
平成16年北海道大学法学部卒業 平成20年名古屋大学法科大学院卒業 平成24年弁護士登録 名古屋市内の法律事務所で勤務 平成31年星ヶ丘法律事務所開設

資格弁護士

家の売却におけるオーバーローンとは

オーバーローンとは、「現在の家の価値よりも住宅ローン残債の方が上回っている状態」のことを指します。

具体的に数字で表すと、以下のような状態です。

例)オーバーローン状態
現在の家の価値:2000万円、住宅ローン残債:2300万円

上記の状態で現在の家を売却した場合、300万円分の住宅ローンが残ってしまいます。

売却をしても住宅ローンが残ってしまう状態を「オーバーローン」と呼び、現在の家の価値よりも住宅ローン残債が少ない場合は「アンダーローン」と呼びます。

例)アンダーローン状態
現在の家の価値:2500万円、住宅ローン残債:2300万円

アンダーローン状態の場合問題はないのですが、オーバーローンの場合は、不動産売却をすることが難しいです。

オーバーローンでは家の売却が難しい理由

不動産売却を行うためには、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権は、「担保」と同様です。

抵当権は住宅ローンを貸す金融機関が設定する権利のことで、債務者(住宅ローンを借りた人)が返済できなくなった場合に、債権者(金融機関)が担保とした土地や建物をもって弁済を受けることができます。

抵当権がある限り、家は担保の状態であるため債務者が勝手に他人に引き渡すことができないです。

抵当権があって引き渡しができない場合でも、アンダーローンであれば売却の不動産売買契約はスムーズに進めることができます。

しかし、オーバーローンの場合は、抵当権が抹消できないため、不動産会社に不動産売買契約ができないと断られてしまうのです。

家の売却前にオーバーローンを調べる手順

オーバーローンを調べる手順

自宅がオーバーローンかどうか調べる方法は簡単です。

現在の住宅ローンの残高から家の売却価格を差し引けば分かります。

しかし「現在の家の売却価格が分からない」という声が大半だと考えられますため、オーバーローンを調べる手順をステップごとに紹介します。

ステップ1:住宅ローンの残高を確認

住宅ローンの残りに関しては、ローンを借りている金融機関から届いている「ローン返済計画書」や「残高証明書」を確認しましょう。

毎月固定額の返済をしている方であれば、最初にローンの契約をした際に返済予定表をもらっているはずです。

変動金利で返済している方は金利の見直しのタイミングや半年に一回くらい、返済表が届いているかもしれませんので確認してみてください。

残高証明書や返済表などがなくても金融機関によってはインターネットで残高確認ができます。

どうしても住宅ローンの残高が分からない場合は、金融機関に電話してみましょう。本人確認さえできれば教えていただけるはずです。

ステップ2:相場を調べる

家の売却価格に関してある程度、自分で調べることができます。

インターネットで「レインズマーケットインフォメーション」と検索すると、全国の現在売り出し中の物件を確認することができます。

レインズマーケットインフォメーションで類似物件がどれくらいの価格かを確認してみましょう。

土地柄によって物件の価格は変わってきますため、なるべく周辺の地域で類似物件を探すことをおすすめします。

ステップ3:複数会社に売却価格の見積もりを出してもらう

相場を調べてもよく分からなかったり、そもそも相場を調べることが面倒や、詳しい価格がすぐに知りたいという方は、複数の不動産会社に売却の見積もりを出してもらいましょう。

見積もりのポイントは「複数社」に依頼することです。

仮に1社にしか見積もりを出さなかった場合、「見積もりを依頼した会社が提示する売却価格が絶対」になってしまいます。

見積もりは不動産会社によって多少前後するものです。

不動産会社の中には媒介契約を結びたいために「この家は高額で売れます!」と本当は売れないような価格を伝えることもあります。

適正価格を確実に知るために、最低でも3社には見積もりの依頼をしましょう。

しかし、見積もりを出してもらうと不動産会社から売却の催促をされたり、しつこく連絡がきたりとストレスになることもありますので、見積もりを出してもらう営業マンには気をつけて振る舞いましょう。

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オーバーローンの場合でも家の売却をする6つの方法

「自宅がオーバーローンだったらどうしよう…」と不安になられる方もいらっしゃるかもしれません。

家を売らなきゃいけないのに売れないのは困ってしまいます。

ここからはオーバーローンだった場合にどのように家を売却できるか解説します。

①差額を現金で返済する

オーバーローンの、差額分の現金を用意することで解決します。

貯金や、車、高級品など資産価値があるものを売って現金化もよいです。

どうしても今すぐ家を売らなければならない場合には、親族など身近な方に借りてすぐ返すという手もあります。

②売却を延期する

ローンをしっかり払い続けて売却を延期することでアンダーローンが可能です。

具体例
現在の売却価格:2000万円、ローン残債:2300万円

上記の場合、もし毎月13万円のローン返済をしていた場合、年間で156万円のローン残債が減ることになるので2年でアンダーローンになります。

ただし、家は年月が経つにつれて劣化するため売却価格がそのままの保証はありませんのでご注意ください。

③買い替えローンを利用する

買い替えローンとは「新しい家の購入資金+売却時に残ってしまうローン残債」を借りることができるローンです。

自分の貯金を取り崩して差額を埋める必要がないローンとなります。皆さんも、買い替えローンを使用すれば良いのではないかと考えられたのではないでしょうか。

しかし、どなたでも利用できる訳ではありません。

買い替えローンの審査は、通常の住宅ローンの審査よりも厳しく、収入が安定して返済できる見込みがある人でないと通過できません。

また、買い替えローンは支払い日の調整や手続きがややこしいため、早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。

④売却価格を高めに設定する

物件によっては相場よりも高額で売れる可能性があります。

例えば物件の場所が高級住宅街や、駅の近くの人気マンションの一室の場合空き待ちをしている人がいることでしょう。

上記のように立地に左右されることがほとんどですが、人気な場所に住んでいるのであればチャレンジしてみるのもよいでしょう。

⑤任意売却をする

任意売却とは、債権者(ローンを借入している金融機関)から同意を得て、ローンが残っている状態で抵当権を抹消して家を売却する方法です。

毎月のローンの返済も難しく、金銭的に生活が厳しくなったときの最終手段として任意売却を選択することが多くなります。

しかし、抵当権を抹消した場合でも残っているローンを払わなくていいわけではありません。

任意売却は、債権者としてはローンを回収しきれていないのに売却することになるためデメリットが大きくなります。

そもそも任意売却を承諾してくれない可能性もあります。

そのため、どうしても任意売却しか手段がない場合のみは、任意売却に強い不動産会社に相談しましょう。

ローンの返済も滞納が長く、たとえば6ヶ月以上滞納が続いているようなときに、焦って任意売却に関しての知識が足りない不動産会社に依頼してしますと、債権者の意向で競売に出されてしまうおそれがあります。

オーバーローンで毎月の返済も厳しい方は、早い段階から任意売却を検討しましょう。

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オーバーローンと共に家の売却にかかる費用も把握しましょう

オーバーローンの場合でも様々な手段で家の売却をすることはできます。

しかし、家を売却するためにかかる費用も考えなくてはなりません。家を売却するだけでも数百万円ほどの費用が発生することも珍しくないのです。

オーバーローンの家を売却する際、細かく費用をあげれば以下のような項目があります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記関連費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • 引っ越し関連費用
  • 不用品処分費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 契約書類発行費用

上記の項目5〜10までは費用が発生する人としない人がいますが、1〜4まではほぼ全員に費用が発生します。

特に大きな費用が不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

仲介手数料は、売却価格が400万円以上だった際に、「売却した家の価格×3%+6万円+消費税」もの費用が発生します。

例えば売却価格が3000万円だった場合、約105万円もの仲介手数料が発生します。

その他の費用は数千円〜数万円ほどですが、4人家族での引っ越しともなると引っ越し費用だけでも20万円近く費用が発生します。

家を売却するときには様々な費用が発生するため計画して余裕をもった売却をしましょう。

細かな費用に関してはこちらの記事に詳しくまとめてありますため、参考にしてください。

まとめ:オーバーローンに注意して家の売却をしましょう

現在の家の価値よりもローンの残債が大きいときはオーバーローンとなり売却を考える際に様々な支障となります。

オーバーローンの家を売却するのであれば別途現金を用意しましょう。

現金を用意することが厳しく任意売却を考えなければならない場合は、早めに検討し、任意売却に詳しい不動産会社を探しましょう。

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