【損しない】不動産会社が不動産買取・売買仲介で利益をつくる方法とは

「不動産営業は儲かる!」というイメージを持っていませんか?

実際、不動産売買は一度の取引で数百万円の利益がでますのでビジネスとして継続することができれば、ぶっちゃけ儲かります。

そしてこの記事にたどり着いたということは、「不動産売買の利益が具体的にどれくらいなのか知りたい」「不動産買取で損しないために知識をつけておきたい」と思っているのではないでしょうか。

そこで今回は不動産売買の営業マンを8年間やっていた私が、不動産売買でどれほど利益をつくることができるのか解説していきます。不動産売買仲介と不動産買取では利益のつくり方が全然違うのでしっかりチェックしていってください。

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    記事の監修者

    株式会社サプライズコンシェルジュ代表取締役 沖祐生

    株式会社サプライズコンシェルジュ 代表取締役

    沖 祐生

    不動産売買仲介・不動産買取歴10年以上
    大手不動産会社で売買仲介営業(不動産売買取引100件以上)→不動産テック上場企業の名古屋支社立ち上げ・不動産屋約200社のCS担当→不動産売却マッチングサービス「いえうるん」リリース

    資格宅地建物取引士

    事業許認可宅地建物取引業 愛知県知事(1)第24918号

    記事の監修者(顧問弁護士)

    星ヶ丘法律事務 宮城佳典

    星ヶ丘法律事務所顧問弁護士

    宮城 佳典

    ■プロフィール
    平成16年北海道大学法学部卒業 平成20年名古屋大学法科大学院卒業 平成24年弁護士登録 名古屋市内の法律事務所で勤務 平成31年星ヶ丘法律事務所開設

    資格弁護士

    不動産買取会社の利益率とは

    不動産買取での利益のつくり方は大きく分けて2種類あります。1つ目は買取した不動産をそのままの状態で新しい買主に売る方法で、2つ目は買取した不動産をリフォームして再販する方法です。

    では、それぞれの方法でどれほど利益を上げることができるのか紹介していきます。

    そのまま転売した場合の利益率の相場は約10%〜15%

    買取した不動産をそのままの状態で転売した場合の利益率は10%〜15%が相場です。もう少し具体的にいうと、売主から不動産を買い取とるときに買取会社はまず「いくらで転売できるのか」を考えます。

    買取会社が「この不動産は3000万円で転売できる」と判断したら、10%〜15%である300万円〜450万円を利益として見積もり、不動産を転売額の8割程度の2400万円前後で買い取るという流れが一般的です。

    ホテルや一棟マンション、都心部の高級な不動産などの取引額は億単位にもなってくることもあるため、一度の取引で1000万円以上の利益をあげることもできます。

    リフォームした場合の利益率の相場は約15%〜25%

    買取業者はそのまま転売できないような古い家はリフォームをして売り出します。不動産の状態や大きさによってリフォームにかかる金額は変わってきますが、一般的にリフォームの金額は数百万円するのが一般的です。

    「リフォームをしなきゃいけないならリフォームするコストで利益は減るんじゃないの?」と疑問が出てくるかもしれません。しかし、買取会社がリフォームを自社でやっている場合は、実際はコストがほとんどかからずリフォーム費用を買取価格から差し引くことができるのです。

    このように買取会社が自社でリフォームをしている場合は、利益率を25%程まで上げることができます。自社でリフォームをやっていなくても、不動産を買い取る際にリフォーム費用を差し引き買取価格が下がるため、そのまま転売をするよりも大きく利益をとることができるのです。

    ただし、あくまでこれは一般的な相場であり、地域柄のような外的要因などによって利益率は変わってきます。都心部で人気なエリアであれば再販してすぐに売れるかもしれませんが、あまり人気のない郊外になってくると不動産は売れにくいです。

    そのため郊外では売れ残ってしまうというリスクを減らすために買取価格を低くして利益率を上げたり、都心部など人気エリアでは確実に買い取るために利益率を下げるなどして、買取会社によって様々な施策がなされています。


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    不動産売買仲介の会社の利益率とは

    ここまでは不動産買取について紹介してきましたが、ここからは不動産売買仲介の利益率について紹介していきます。

    不動産買取では売主から何千万円、何百万円の不動産を買取会社が一度購入して、新たな買主に転売するという形でした。売買仲介は売主さんから買主さんへの橋渡しをするのが仕事です。そして無事に橋渡しができたら成功報酬として売主や買主から仲介手数料をもらい利益をつくっています。

    不動産会社が売買仲介した時の主な利益は仲介手数料

    「そもそも売主が自分で買主を探せば仲介会社は必要ないし、手数料も支払わなくていいじゃん!」と感じるかもしれませんが、仲介会社の存在はとても重要です。

    不動産売買を素人同士だけですると様々なトラブルが発生します。雨漏りや床下の腐敗などが発覚したらどちらが責任をとるのか、そもそも売主から聞いていたよりも実際の土地が狭かったなど、トラブルが発生したら売主と買主でどちらが責任を負わなければならないのか細かな取り決めをするのが難しいですよね。

    そのようなトラブルを防ぐために不動産売買の仲介会社は売買契約書を作成します。また、不動産仲介会社は重要事項の説明をすることが義務付けられています。そしてもし重要事項の説明書や売買契約書に書かれていないことでトラブルが発生したときは、仲介会社がその責任を負わなければなりません。

    また、不動産仲介会社に仲介してもらわなかった場合は住宅ローンの申請が通りにくくなります。このように不動産の売買を問題なく成立させるために不動産仲介会社は責任を負い、仲介手数料をもらっているのです。

    仲介手数料はいくつかパターンがある

    不動産の受け渡しがしっかりできた際に売主と買主はそれぞれ仲介会社に仲介手数料を支払います。この仲介手数料はいくらでもいいという訳ではなく、法律で上限が定められているのです。

    上限は売買する不動産の価格によって決まっており、以下のように定められています。

    不動産の売買代金 仲介手数料
    400万円を超える場合 不動産価格×3%×消費税
    200万円を超え400万円以下の場合 (不動産価格×4%+2万円)+消費税
    200万円以下の場合 (不動産価格×5%+6万円)+消費税

    基本的に仲介手数料はどの仲介会社に依頼しても割引のキャンペーン等がやってない限りは上限ギリギリの価格です。

    例として、3000万円の不動産を仲介したとすると以下のような式になります。(2020年10月現在の消費税10%として計算)

    仲介手数料:(3000万円×0.03+6万円)×1.1=105万6000円

    この仲介手数料を売主、買主それぞれが仲介してもらう仲介会社に支払うということになります。

    もし1社の不動産仲介会社が売主、買主の両者を仲介することができれば「両手取引」といって売主と買主どちらからも105万6000円を仲介手数料を受け取れるため、211万2000円の利益をつくることができるのです。

    ちなみに売主側の仲介会社と買主側の仲介会社が違う場合は不動産用語で「片手取引」といいます。


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    不動産会社が利益を生む仕組みはいろいろとある

    不動産会社が利益を作る方法は売買以外にもたくさんあります。賃貸の管理会社として賃貸メインでやっている会社もありますし、リースバックといって居住中の不動産を買取してその不動産を賃貸として貸すというサービスもあったりします。

    そのほかにも不動産会社が住宅ローンを紹介したり、火災保険を紹介をすることで利益を産むこともできるのです。

    住宅ローンの紹介で利益をつくる

    不動産売買ではほとんどの人が住宅ローンを組んでいます。買主は不動産会社で売買契約をして、金融機関で住宅ローンの契約をして…と様々な手続きをしなければなりません。ですが、不動産会社が住宅ローン専門の金融機関のフランチャイズ(FC)として事業展開すれば買主も面倒な手続きの手間が多少は省け、不動産会社としては利益も上がります。

    国内最大手の住宅ローン専門金融機関であるARUHIはフランチャイズ展開をしています。仕組みとしては不動産の売買契約をした買主と住宅ローンの取り付けをし、ARUHIから事務手数料として住宅ローンの一部を受け取るというものです。

    ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関ということもあり実績、信頼もあるため不動産会社として利益を増やしていこうと考えている方はFC加盟するのもおすすめです。

    参考:FC(フランチャイズ)制度概要 | 法人のお客さま | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

    火災保険の紹介で利益をつくる

    住宅ローンの紹介以外にも火災保険の紹介で利益をつくるという方法もあります。不動産会社として経営しながら火災保険の代理店として店舗をかまえることで、保険会社から保険料の一部を代理店手数料として受け取ることができます。

    火災保険の代理店の手数料としては15%〜20%が一般的です。たとえば年間10万円の火災保険を契約したとしたら手数料として1万5000円が受け取れるといったような仕組みです。

    不動産事業と比べると利益としては大きくないかもしれませんが、不動産を所有するにあたって火災保険加入は必須ともいえる保険ですので、利益を大きくするひとつの手段として覚えておくとよいでしょう。

    まとめ

    今回は不動産会社が利益をつくる方法について紹介してきました。今後、不動産会社を設立しようと考えている方は、ぜひ今回紹介した利益率を参考にしてみてください。また、現在不動産会社を経営している方でもっと利益を上げていきたいという方は不動産売買という手段以外にも目を向けてみるのも良いかもしれません。

    もし、これから不動産を買取してもらおうと考えている方で売却時の利益を増やしたいと思っている方は、ぜひ一度いえうるんへご相談ください。


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