【失敗しない】不動産売買契約の流れや仲介業者の選び方を徹底解説

不動産の売買を考えたとき、「不動産売買は金額が大きいので不安を感じる」「事前に契約の流れを知っておきたい」とお考えではないでしょうか?

不動産会社を仲介せずに、個人間で不動産売買を行う場合、事前の調査、準備する書類など、不安な点などが出てきます。

しかし、不動産会社に仲介してもらうことで、不動産売買における煩わしい対応や物件・金銭の受け渡しなどをスムーズに進められます。

そのため、不動産売却は不動産会社に依頼して仲介してもらうのが一般的です。

不動産会社選びを間違えると、売りたい時期に売れなかったり、相場より安い金額で売れてしまったりする可能性も出てきます。

本記事では、不動産売買契約の一連の流れと不動産売買契約を行う際に注意する点について解説します。

スムーズに損をしない不動産売買をお考えの方におすすめの記事です。

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    記事の監修者

    株式会社サプライズコンシェルジュ代表取締役 沖祐生

    株式会社サプライズコンシェルジュ 代表取締役

    沖 祐生

    不動産売買仲介・不動産買取歴10年以上
    大手不動産会社で売買仲介営業(不動産売買取引100件以上)→不動産テック上場企業の名古屋支社立ち上げ・不動産屋約200社のCS担当→不動産売却マッチングサービス「いえうるん」リリース

    資格宅地建物取引士

    事業許認可宅地建物取引業 愛知県知事(1)第24918号

    記事の監修者(顧問弁護士)

    星ヶ丘法律事務 宮城佳典

    星ヶ丘法律事務所顧問弁護士

    宮城 佳典

    ■プロフィール
    平成16年北海道大学法学部卒業 平成20年名古屋大学法科大学院卒業 平成24年弁護士登録 名古屋市内の法律事務所で勤務 平成31年星ヶ丘法律事務所開設

    資格弁護士

    不動産売買契約の流れ【事前準備】

    不動産を売却する際の事前準備はとても重要です。売却する不動産の価値を正しく知っておかなければ、相場より低い価格で売買される可能性があります。以下では、不動産売買契約の事前準備について紹介します。

    不動産を売買する理由や条件を明確にする

    始めに不動産を売買する理由を明確にしておきましょう。

    今すぐその家を売る必要があるのか、それともいずれ買い手が見つかればいいという状況なのか、その違いが重要です。

    例えば、相続した空き家を売る場合、空き家になってから住まずに3年以上経過していると売却した際の税金が高くなるデメリットがあります。

    相続後、3年以上住む予定がないのならば、「不動産買取」といった多少価格が安くなる手段を取ってでも、3年以内には売っておいたほうが賢明です。

    単純に住み替え目的で売却を考えている場合は、買い手が見つかるまで待っていれば、高額でも購入したい人が現れるかもしれません。

    このように今すぐ売る必要がなければ、じっくり待つのも1つの戦略です。

    不動産を売却する場合は、不動産を売る理由を明確にすることが重要です。

    不動産の価格相場を調べる

    不動産の売却で損をしないためには、事前に不動産の相場を調べましょう。調べる手段は大きく分けて2種類です。

    • インターネットを駆使して自分で調べる
    • 複数の不動産業者に査定してもらう

    不動産の価値は自分でもある程度調べることができます。

    レインズマーケットインフォメーションでは、売買が成立した物件の価格情報を確認できます。

    物件の条件を細かく設定して検索できるため、レインズで類似物件を探せばおおよその不動産価格が見えてきます。

    その他、at homeやSUUMOのような不動産ポータルサイトで近隣の家の値段などを参考にする方法も有効です。

    精度の高い相場価格を知るためには、不動産業者に査定してもらうのがおすすめです。ただし、不動産業者に査定してもらう場合は少なくとも3社以上に査定してもらいましょう。

    1社だけの査定の場合、査定額と本来の価格が大きく離れる可能性があります。

    不動産の相場の詳しい調べ方については、「【決定版】不動産のプロが教える間違いない不動産買取相場の調べ方」で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

    【決定版】不動産のプロが教える間違いない不動産買取相場の調べ方

    不動産売買契約に向けて活動を開始する

    不動産の相場を把握し、売ると決めたら売却活動を開始しましょう。

    不動産を売却する際は、仲介してもらうために不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

    媒介とは、両者の関係のなかだちを行うことで、売主は不動産会社と共に売却活動を行うことを示した契約です。

    媒介契約を結んだ後に、不動産会社と相談して希望売却時期や売り出し価格を設定します。

    不動産を売るまでに1年以上待てる場合、売り出し価格を高めに設定し、希望売却時期が迫るにつれて、徐々に価格を下げる戦略を取ることもできます。

    買主が見つかったら売買契約という流れになります。

    不動産売買契約の流れ【当日】

    不動産売買契約は、全体を通し2時間程度で終わることがほとんどです。

    ただし、状況によって長引く可能性もあるため、時間には余裕を持って行動するようにしましょう。

    基本的な流れは以下の通りです。

    • 買主と顔合わせ、挨拶
    • 契約書への署名、捺印
    • 手付金など、一部の金銭やりとり

    上記の流れについて詳しく解説します。

    買主とあいさつを行う

    まずは売主、買主の顔合わせです。基本的には、不動産会社のオフィスで顔合わせは行われ、買主は売主よりも先に重要事項の説明を受けていることが多いです。

    特別な準備こそ必要ありませんが、きちんと失礼のないよう挨拶を交わしましょう。

    不動産売買契約の必要書類に記入する

    不動産売買契約書の読み合わせを行います。

    あらかじめ内容を把握しておけばスムーズに進みます。また、「話が違う」といったトラブルの防止もできるため事前に売主・買主どちらも不動産会社から文面を送付してもらうことが得策です。

    読み合わせが完了後、必要書類に署名・捺印をしていきます。

    不動産売買契約を完了する

    契約書にお互いがサインし終わった時点で契約は完了です。

    その時点でほとんどの場合、売主は買主から手付金をいただく形になります。手付金とは、債務不履行があった場合などの違約金です。

    売買契約完了後の契約破棄を防ぐため、売買価格の5%〜10%程度を手付金として支払うのが通例です。

    買主の都合で契約を破棄した場合、売主は手付金をそのまま受け取ることができます。

    売主の都合で契約を破棄した場合は、手付金の2倍額(一度受け取っている手付金 + 手付金と同額)を支払わなければなりません。

    手付金のやりとり終了後、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

    この時点では、物件の引き渡しまでは完了していないため、仲介手数料は半金の支払いとなります。

    売主は手付金を現金で貰う場合、基本的にその金額以下になる仲介手数料はあらかじめ用意しておかなくても大丈夫です。

    売主は手付金を現金で貰う場合、基本的に手付金以下となる仲介手数料の事前の用意は不要です。


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    不動産売買契約の流れ【契約完了後】

    不動産売買契約の完了後も、各種手続きを行う必要があります。

    例えば、売却物件の住宅ローンが残っている場合は、全て支払い、抵当権を抹消しなければ物件を引き渡すことができません。

    契約完了後の流れも大事なのでしっかり抑えておきましょう。

    引越し手続き

    売買契約が終わったらすぐに引っ越しの手続きを行いましょう。

    決済日までに引っ越しが完了できるよう前倒しで準備をすることが大切です。

    引っ越しの準備を行う上での注意点としては、「買主の住宅ローン審査が完了するまでは荷物を運ばないこと」です。基本的に、買主は売買契約の前に住宅ローンの事前審査を通過していますが、契約後の本審査に通らない可能性も0ではありません。

    そのような場合には、「ローン特約」が適用され、手付金を返還し無償で契約解除されてしまうことがあります。

    こういったことから、契約がなくなると引っ越しもなくなる場合は、引っ越しの手続きだけは進めておき、買主のローン審査が通ってから荷物を運び出すようにしましょう。

    銀行や管理組合へ連絡

    住宅ローンを借りている場合は、契約が完了し決済日が確定し次第、借入先の銀行・金融機関に連絡しましょう。

    住宅ローンを借りている限り、抵当権が設定されているため抵当権の抹消手続きを行います。

    抵当権抹消の書類を作成するには2週間程度かかります。

    また、決済日が変わると、金利の影響で決済する金額に誤差が生じるため、書類を作り直さなければなりません。

    決済日が変わる場合は、早めに借入先に連絡することを心がけましょう。

    また、マンションの売却であれば、管理組合にも連絡する必要があります。

    組合員の喪失手続きは、所有権移転登記を行った後になりますが、売買契約が完了した時点で連絡しておくと手続きがスムーズになります。

    不動産売買契約に必要な持ち物

    売買契約をする方のために、契約時に必要な持ち物一覧を紹介します。

    売主が不動産売買契約に必要な持ち物

    • 印鑑(できれば実印)
    • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの1通)
    • 印紙代
    • 本人確認書類
    • 登記済証(権利証)または登記識別情報通知
    • 仲介手数料の半金
    • 固定資産税納税通知書

    印鑑は売買契約書に捺印するために使います。本来は認印でも問題ありませんが、取引の信憑性を高めるために実印を求められることもあります。

    売主は手付金を現金で貰う場合、金額によっては印紙代や仲介手数料の半金を用意しなくても問題ありません。事前に手付金や仲介手数料の金額を確認しておきましょう。

    買主が不動産売買契約に必要な持ち物

    • 印鑑(住宅ローン申込書を併せて作成する場合、実印必須)
    • 本人確認書類
    • 手付金(購入額の5〜10%程度)
    • 印紙代
    • 仲介手数料の半金

    売主と同様、売買契約書に捺印する印鑑として実印を求められることもあります。

    手付金は基本的には現金での受け渡しです。仲介手数料の半金も現金で支払うとなると多くの現金を持ち運ぶことになるため、ご注意ください。


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    不動産売買契約を行う際の注意点

    不動産売買契約を行う際、売買契約書はしっかりチェックしておきましょう。

    • 自分の希望条件に沿って記載されているか
    • 無理のない条件になっていないか
    • 不明瞭な部分はないか

    例えば、売買契約において手付金の上限は20%と定められていますが、下限は定められていません。

    そのため、手付金は無くても売買契約は可能です。

    しかし、手付金の無い売買契約を行うと、売主には契約解除のリスクが生じます。

    その他にも、売買した物件には通常、売主に瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。

    瑕疵担保責任とは、シロアリ被害や雨漏りなどの引き渡し後に判明した欠陥は売主が補償しなければならないというものです。

    売買契約書に瑕疵担保責任について書かれていない場合、買主にとってリスクがある契約になります。

    売買契約書を作成するのは不動産会社のため、トラブルを防ぐためにも、しっかりとした不動産会社を選ばなければなりません。

    数ある不動産会社の中から優良な不動産会社を見つける方法は、「【重要】不動産買取を依頼するなら大手不動産会社!と決めつけるのは早い!?」で紹介しております。ぜひご参照ください。

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    まとめ:不動産売買契約は仲介業者と査定業者の選び方が重要

    不動産売却の事前準備として売却相場を調べることは重要です。また、正しい相場を知るためには、丁寧に査定を依頼する業者選びをする必要があります。

    契約時も、不備がない売買契約書を作成してくれる仲介業者を選ばないと、契約後に問題が生じる可能性があれば、問題に対処することができません。

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