家を売却する流れとは？7ステップの解説と高く売るためのコツを紹介

「家を売却するまでの流れを知りたい」
「家を売却するまでにかかる日数はどれくらいなの？」
「家を売却するときの注意点は？」
家の売却を決めた際に、上記のようなお悩みが浮かんでいるのではないでしょうか。

弊社にも初めて家の売却を行う方から、売却のお悩みが多々あります。

本記事では、家を売却するまでの流れを7ステップに分けてわかりやすく紹介します。また、家を売却する際に注意することや、少しでも家を高額で売却するコツなども紹介します。

不動産売却をしようと考えている方はぜひ参考にしてください。

家を売却する際の流れ7ステップ

家を売却するまでには準備が必要です。また、家の売却には時間がかかります。

家の売却を7つのステップに分けると上記の順番です。現在の状態がステップ1であれば売却完了まで早くても2ヶ月、ステップ4でも売却完了まで早くても1ヶ月はかかるでしょう。

さらに、物件によっては売却活動を開始してから数ヶ月間売れないこともあります。そのため少しでも早く売るためにはきちんとした準備がかかせません。

できるかぎり高く、かつ早く売却するための7つのステップについて詳しく解説します。

家を売却する準備を行う

家を少しでも早く、高額で売却するための準備は以下の3つです。

身近なところからの説明となりますが、家の掃除は「早く高額で売却するための準備」として有効です。家を売却するからといって掃除を怠ってはいけません。購入者からすれば汚い家よりきれいな家を購入したいと思うはずです。また、築年数を感じさせないほどきれいにすることで、より高額で売却できるでしょう。

次に必要書類の準備です。必要書類は主に以下の通りです。

「できれば用意しておきたい書類」まで準備すると、購入者からの信用も厚くなり売れやすくなります。

最後に、住宅ローンがいくら残っているかは必ず把握しておきましょう。いくら預金があり、「いくらで売却したい」「いくらで売却できれば生活に困らない」など、最低限の生活が死守できるプランは立てておきましょう。

不動産会社に家の売却査定をしてもらう

書類の準備が完了した後は不動産会社に査定依頼をしましょう。査定依頼は複数の不動産会社に依頼が鉄則です。

なぜなら、不動産を売却する際は査定してもらった会社と媒介契約を結び、売却活動をするからです。

共に売却活動をしていくなかで、「親身になってくれるか」「売却活動をする上で的確なアドバイスをしてくれるか」「熱心に売却活動をしてくれるか」などを見極めるためにも複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、売主と不動産会社との間でどのような取り決めや方法で物件を売っていくかを決めた契約で、具体的には「売却しようとしている物件をどのような条件で売却活動を行うか」「成約した際の報酬金額をどのようにするのか」などです。

媒介契約には3種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを結びます。

3つの違いを簡単に説明すると、「一般媒介契約」は同時に複数の仲介業者と契約を結ぶことができますが、不動産情報共有サイト「レインズ」の登録や売主への業務処理状況の報告が任意で売却活動が緩いため、売却できる時期が限りなく不透明になる契約です。

それに比べ、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社の仲介業者が売主を担当して、売主様にとって、やりとりが1本化できて、不動産を少しでも高く・早く売却するための契約です。

もし、不動産を早く売りたい場合は専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約をおすすめします。

ただし、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約は1社の不動産会社としか結べないため、査定してもらった際に一番信頼できると思った会社を選びましょう。

家の売却活動を開始する

売却する際は、あらかじめ家を売る価格を3つ用意します。「売り出し価格（希望価格）」「適正価格」「売り切り価格」の3つです。

3つの価格をどうするか不動産会社と相談しましょう。一般的には次のように設定されます。

売却活動は主に媒介契約を結んだ不動産会社が行いますが、まずは「このくらいで売れたら嬉しい」という希望価格で売り出します。基本的な売却活動はチラシやインターネット広告です。

そして、「希望価格でこの日までに売れなければ適正価格まで下げる」と決めて、購入希望者が見つかるまで待ちましょう。購入希望者から「内見したい」と言われたら快く対応できるように掃除はこまめに行うことが大切です。

買主と家の売買契約を結ぶ

順調に進み、購入希望者が物件購入を決めると、次は売買契約に移ります。売買契約は「売主」「買主」「不動産会社」の3者が集まり、契約書の読み合わせなどを行い契約を交わします。

このとき、必ず売主・買主どちらにも不明瞭な点がないようすり合わせをしましょう。

特に問題となる点が「契約を途中で破棄した場合」です。基本的に手付金※で対応しますが、手付金をいくらにするかなどもきちんとすり合わせましょう。

また、売買契約を結ぶ際に買主・売主は不動産会社に仲介手数料の半金を渡すケースもございますので、準備をしておきます。

※手付金：売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のもの。あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭のこと。

家の引き渡し・決済を行う

売買契約が完了したら引き渡す準備をしましょう。住宅ローンが残っている場合は、借入先の金融機関にローンの解約を申し出て抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権を抹消しなければ家を他人に引き渡すことができないため、必ず手続きを行うようにしましょう。

売却する家に現在住んでいる場合は、引っ越しなどの準備も進めておく必要があります。引き渡しの準備が完了したら決済です。買主から金銭を受け取り、不動産会社へ残りの仲介手数料を支払いましょう。

家の売却後、税務署に確定申告をする

家の売却が完了したら、確定申告が必要か調べましょう。家を売却した際は確定申告が必要な場合と不要な場合があります。不動産売却をした際の確定申告ではさまざまな特例があるため、入念にチェックしましょう。

不動産売却の確定申告については「家の売却後に必要な確定申告書類の書き方・手順を専門家が徹底解説 」で詳しく解説しています。

家を売却する際の3つの注意点

家を売却する際の注意点は以下の3つです。ここからは以下の3つの注意点に関して解説していきます。

特に「家を売却したあとに残る財産」に関しては最悪の場合を考えて計算しておきましょう

家を売却する際にかかる費用

家を売却する際は以下の費用が発生します。

実際、額にしてみると多数の費用が発生することは注意点として覚えておきましょう。

特に大きい費用が「仲介手数料」です。仲介手数料は、おおよそ売却する家の価格の3％です。たとえば3,000万円で家が売却できるとしても仲介手数料だけで100万円ほどの費用が発生します。

そのほか、引っ越しする場合の費用や不用品処理にかかる費用などを頭に入れておかなければなりません。不動産売却時にかかる費用については「不動産売買手数料の相場は？売買の早見表・安くするポイントを解説」で詳しく解説します。

不動産売買手数料の相場は？売買の早見表・安くするポイントを解説

希望価格で売れない可能性

不動産は需要と供給が合致して初めて売買契約が結ばれます。

そのため、査定額が適切でも購入希望者がいなければ価格を下げるなどの対策が必要です。家を売却する際は、最悪の場合を想定して計画を立てましょう。

ローン返済中の家を売却する場合

ローン返済中の家を売却する場合、「現在残っているローンの残高より家の売却価格が安い」際は、そもそも家を売却できないです。

たとえばローンが2,500万円残っていて、家が2,000万円でしか売れない場合、自己資産で残りの500万円を充当できなければ、オーバーローン(売却不可)と判断されてしまいます。家を売却するにはローンを完済しなければならないため、オーバーローンでは売却できません。

もし、現在売却を検討していてオーバーローンになりそうな方は、「家の売却はオーバーローンだとできない？調べ方や対処法を解説」をご覧ください。

 1円でも高く家を売却するコツ

家を少しでも高く売却するためのコツは以下3つです。

3つとも重要なコツで、それぞれの解説をしていきます。

家を売却する時期を決める

不動産売買は時期（季節）によって取引量が全然違います。最も取引量が多い時期は2月〜3月です。3月に取引が多い理由は「新年度が始まる」ためです。子供の進学に合わせて住居を変えたり、子供が巣立ち田舎に引っ越したりと多くの需要があります。

そのため、少しでも家を高く売るには2月〜3月に売却できるよう12月頃から活動をしましょう。

反対に真夏である8月頃は売れにくくなります。理由はさまざまですが、暑苦しいなかで内見を回るのが苦痛だからという声が多いです。

複数の不動産会社で査定を行う

少しでも高く家を売却したい場合1つではなく、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。基本的に不動産売却はどの不動産会社に依頼しても査定額に大差ありませんが、高額で購入できる買主を紹介してくれる可能性もあります。

ただし、根拠も無く「この家は高く売れます！」と媒介契約を迫ってくる不動産会社は危険です。媒介契約を結ぶだけで、全く売れずどんどん価格が落とされる可能性があります。

どれだけ親身になってくれるかという点でも、複数の会社に査定依頼することは大切です。

いえうるんでは、不動産の買取で損をしたくないと考えている方に向けて、買い取った物件を売却した際の利益をお客様へ還元しています。

複数社の査定をする時間がない、複数社とのやりとりをめんどくさいと考えている方にはおすすめのサービスです。

いっさい営業はいたしませんため、まずはご相談くださいませ。

希望売り出し価格を少し高めに設定する

売却活動をする際は、まず「売れないかもしれないけど売れたらラッキー」くらいの価格で売り出しましょう。たとえば駅の近くや学校・職場付近の家であれば、適切な価格より少し高くても買主が見つかる可能性があります。

最初はチャレンジするつもりで、売り出し価格を高く設定してみましょう。

まとめ：家を高く売却するために専門家に相談しましょう

家を少しでも高く売るためには複数の不動産会社に査定依頼を出すことが大切ですが、媒介契約を結ぶ際に1番大事なのは「信頼できる会社かどうか」です。

もし、「これから家を売却しようと思っているけど、まず何からすればいいのか分からない」とお悩みの方はぜひ一度、「いえうるん」へご相談ください。

メール・電話をはじめ、LINEでも無料で気軽に相談できますので、不動産売却の不明点についてお問い合わせください。